Si estás pensando en comprar un terreno para construir y no quieres acabar con tus ganas por los suelos, te detallamos los principales recursos y consideraciones que necesitas saber antes de comprar.

Cuando decimos que “una casa se empieza por los cimientos”, en realidad no estamos del todo acertados, ya que para construir una casa lo primero que necesitamos es disponer de un terreno adecuado.

El terreno donde vamos a edificar la casa de nuestros sueños debe cumplir con todos los atributos legales y urbanísticos que nos permitan proyectar el programa de vivienda que nos interesa.

A veces, en el momento de buscar un suelo idóneo sólo nos fijamos en detalles como la cercanía a un centro urbano, su orientación geográfica, qué servicios hay cercanos, qué dimensión de metros cuadrados… Sin embargo, pasamos por alto que el suelo o terreno que vamos a comprar cuente con la idoneidad urbanística que nos permita desarrollar completamente cada una de las plantas de nuestra vivienda.

Si hemos localizado un suelo que cumple con todos nuestros requisitos, lo siguiente es conseguir un buen precio de compraventa. Pero para determinar ese precio, debemos de tener en cuenta qué costes adicionales hay que añadir para la construcción de nuestra vivienda, por ejemplo: el coste de traída de suministros, servidumbres existentes, etc.

Si quieres desarrollar un plan que te permita afrontar la elección del suelo idóneo y con total garantía, deberías seguir leyendo.

Antes de empezar a buscar un terreno que se adecúe a nuestras necesidades, es importante conocer los tipos de suelos que hay:

Suelo urbano

Los suelos urbanos son aquellos que, independientemente de si está urbanizado (tiene calles, suministros, etc.) o no, tienen la posibilidad legal de edificar en ellos.

Dentro de los suelos urbanos, tenemos que diferenciar entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Suelo urbano consolidado:

Son los suelos urbanos que cuentan con los suministros y su urbanización. En un suelo urbano consolidado podríamos construir una vivienda sin más trámite que la solicitud de licencia de obras con un proyecto de arquitectura visado.

Suelo urbano no consolidado:

El suelo urbano no consolidado es aquel suelo que, aunque está destinado a que se construya en él, todavía no está preparado ni burocráticamente ni en cuanto a servicios, ni accesos. Si quisiéramos construir en un suelo de este tipo deberíamos ejecutar varias gestiones técnicas y administrativas, que fácilmente podría llevarnos entre 1 y 2 años de media para completar el proceso.

Suelo urbanizable

El suelo urbanizable es aquel suelo que los planeamientos urbanísticos de las ciudades van reservando para futuras ampliaciones de la propia ciudad. Normalmente suelen ser bolsas de suelo de una dimensión considerable y no accesible para un particular. Estaríamos hablando que quizás cada “bolsa” de suelo corresponda con un nuevo barrio-zona completo.

Suelo rústico

Esta es la clasificación de suelo que más limitado tiene el proceso de edificar. Sin embargo, hay algunas excepciones en las que está permitido construir casillas o casas de aperos que normalmente no pueden superar los 40 m², o realizar edificaciones residenciales vinculadas a una explotación agroganadera, en cuyo caso las posibilidades de edificación residencial son mayores.

Esta última opción puede ser muy atractiva, pero hay que contar con los costes de traída de suministros (agua, luz, gas, telefonía, etc.) y de la creación de los accesos a la vivienda.

Si quieres buscar un suelo o terreno para comprar, lo primero que debemos tener claro es cuánto dinero voy a poder dedicar a la compra de este suelo.

Conocer nuestros límites económicos es una tarea importante ya que nos ahorrará tiempo y permitirá que concentremos nuestro esfuerzo en aquellos solares que potencialmente están a nuestro alcance.

En la actualidad, Internet nos brinda un abanico de posibilidades de búsqueda de cualquier cosa y la búsqueda de suelos y terrenos no iba a ser menos.

A continuación, os presentamos algunos de los principales recursos con los que podéis comenzar a localizar el terreno que buscas.

Web para buscar terrenos en venta:

Los portales inmobiliarios son una herramienta muy útil para para buscar suelos y terrenos en venta. Podemos acceder a su oferta de suelos y terrenos tanto en su versión web como a través de sus aplicaciones (APPs).

Accederemos a un listado de terrenos disponibles que podremos segmentar en base a la ubicación o área de búsqueda, el rango de precios de venta y el tipo de suelo entre otras opciones.

Los principales portales inmobiliarios para comprar suelos y terrenos son:

Gestores inmobiliarios de suelos y terrenos.

Bajo nuestro criterio, la mejor forma de encontrar un suelo idóneo es a través de un gestor inmobiliario de la zona. Aunque los agentes cobran una comisión por dicha gestión, casi siempre se le cobra al vendedor, así que como compradores no nos debería de afectar este aspecto. El resto sólo son ventajas:

• Conocen los precios actualizados de la zona, cosa que los portales inmobiliarios no tienen esa inmediatez y nos encontraremos que los precios están desfasados o posiblemente subidos.
• A la hora de negociar con un propietario de suelo, tienen más experiencia y más argumentos para intenta adecuar el precio de oferta al del mercado de la zona.
• Probablemente tengan conocimientos urbanísticos de los suelos que comercialice y nos evite tener que buscar cierta información urbanística y/o legal sobre la propiedad, así como tener que recurrir a alguien que nos la “traduzca” como un arquitecto y/o abogado.

Otros recursos para buscar terrenos en venta:

Si tienes claro el pueblo o la zona donde te gustaría adquirir un terreno, acudir a su ayuntamiento puede servirnos de gran ayuda ya que conocen las posibilidades urbanísticas del momento. Y si el pueblo no es muy grande una de las mejores fuentes de información es el bar del pueblo. Ahí podrás charlar con sus habitantes que conocerán perfectamente quién vende y qué vende, una información que posiblemente no estará publicada en ningún sitio.

Por otro lado, como parte de tu investigación podrán servirte las aplicaciones de Google Maps y Google Earth. A través de estas aplicaciones podrás localizar las parcelas, medir distancias, tener una visión de satélite del terreno, etc.

Y si ya hemos localizado una parcela y necesitas saber los metros cuadrados que tiene ola clasificación real de tipo de suelo que es, puedes acudir al catastro online. Podrás realizar una búsqueda por referencia catastral, localizando una dirección o incluso un punto GPS.

Si ya hemos localizado un terreno que, a priori, se ajusta a nuestro presupuesto y a nuestras condiciones, llega el momento de cerciorarnos de que lo que voy a comprar sirve realmente para mi propósito final, construir mi proyecto.

Para ello, debemos seguir los siguientes pasos:

Análisis del suelo

Si hemos acudido a agente inmobiliario para la compra de un terreno, posiblemente éste ya nos haya orientado sobre qué posibilidad de construcción tiene el suelo. Sin embargo, es conveniente confirmarlo con un arquitecto urbanista, un técnico especializado en la materia antes de desembolsar una buena parte de la inversión total que va a requerir la construcción de mi nueva casa.

Lo técnicos deberán realizar un análisis que contemple:

Normativa urbanística aplicable al suelo:

Determinar la clasificación del suelo (rústico, rustico-urbano, urbanizable o urbano consolidado). Esto es importante ya que podemos encontrarnos suelos grandes por relativamente poco precio y no tener en cuenta que necesitan un desarrollo urbanístico. Si disponemos de tiempo, dinero y más del 50% de la zona de actuación, puede que acabemos obteniendo un suelo urbano finalista, pero por mucho más dinero del que inicialmente estimábamos.

Cargas del terreno, deudas y/o servidumbres:

Esta tarea se centraliza en el registro de la propiedad en donde solicitaremos la nota simple del terreno que nos certificará la situación del inmueble a nivel de propiedad, cargas y/o servidumbres. Si el terreno no está registrado habría que inmatricularlo (registrarlo por primera vez) para tener las garantías de la disponibilidad del suelo a todos los efectos. Este es un trámite que también realizamos desde Zorzano.

Estudio económico del proyecto completo

Una vez que los astros se han alineado y hemos encontrado el suelo que cumple todos los requisitos que buscamos, debemos encargar un estudio que debería llamarse ¿Por cuánto me va a salir todo?

Y es que no sería el primer caso que alguien adquiere un suelo pensando que es una buena oportunidad, con el consiguiente desembolso que supone, y posteriormente no puede hacer frente a la inversión necesaria para construir su vivienda en ese terreno por aspectos que no ha considerado.

Conocer el precio final de construir una casa a medida sólo puede definirse con un estudio pormenorizado del programa completo a ejecutar y la memoria de calidades que deseamos.

Si contactas con una constructora y te orienta en base a una aproximación de “a tanto el metro cuadrado” o  “tú tranquilo, haz el proyecto que luego ya encontrarás a alguien que te lo haga”, nunca acaban bien.

Nuestra firme recomendación es que contrates una empresa que te garantice por escrito y firmado, lo que se conoce como llave en mano, con precio cerrado. En Zorzano es nuestra especialidad.

Y ahora sí, con todas la información y las cuentas claras, ¡COMPRA ESE TERRENO¡

En Zorzano estaremos encantados de asesorarte en la compra de tu terreno.